（钟韵/ 采访报道）疫情期间，能够提供较多私人空间的服务式公寓因能满足民众对于卫生和空间的新需求而变得接受度更为广泛。不过，依照市场需求、开发成本、通货膨胀的趋势及服务式公寓从住宅产品改造逐渐走向专门打造品牌的发展历程来看，未来服务式公寓正往较小型以及更有灵活度的方向走，而这同时也能让预算较有限的更多消费者，有相应产品可以选择。
无论是中高端、中档还是经济型的品牌，房型面积只要稍微减少，都有助于控制新开发产品的建筑成本，Adagio Aparthotels英国和爱尔兰开发经理Alex van Pelt表示，只要在空间设计以及家具摆设上发挥巧思，便能取得更好的空间效益，且客户也很难察觉到不同之处。就这一点而言，空间小、定位高的游艇如何做空间设计，值得参考。
空间设计变得更灵活的必要性，其实也出于疫情之下人们办公习惯的变化。Dexter Moren Associates合伙人Paul Wells指出，随着人们远程上班的趋势上升，工作空间优化也变得格外重要。房间里的科技和设备必须符合客人工作需求，包括快速又稳定的Wi-fi、同时接入多个电脑和电话等设备的插座、舒适的办公椅等。因为，过往客人多以公寓为异地的住宿据点（但白天仍需出门上班），如今有越来越多人已习惯直接在居住空间里办公。因此，服务式公寓除了需加强居住和办公的舒适性之外，通过家具改造空间的灵活度也非常重要，像是通过把床收起来把卧室变成办公室等。邮轮提供可调整为角落沙发的柔性床的做法，值得服务式公寓借鉴。
此外，PKF酒店业未来酒店研究所董事总经理Paul Rands说道，科技方面，除了高速Wi-fi之外，公寓内的电视和客人的移动设备也要能无缝连接，甚至能让客人通过移动应用程序控制公寓内的电灯、室内温度等所有设备，并让客人从预定、抵达到离开都能全程掌控，避免入住过程造成客人不便，同时也为服务式公寓人力短缺问题带来一定缓解。
Alex van Pelt补充，常被忽视的还有办公桌的重要性。很多服务式公寓都仅于角落放置一张小桌子和一个小书柜，配上一把不太舒服的椅子。随着住宿和商务市场的结合越趋紧密，有越来越多商务游客喜欢把差旅和休闲活动结合成较长的旅程，服务式公寓应提高对家具的重视，在固件设施和设备(FF&E)上做投资（特别是客人经常使用到的桌子），让客人能有在家的舒适感。
服务式公寓空间加强灵活度这一点， Paul Rands也提到，奥地利已有一家公司利用滑动式模块化结构来设计公寓，以此方便公寓连接、创建、移除和替换各种空间，或是直接改变整个建筑的用途。未来，客人甚至还有可能购买整组模块，搬家时把整个单元都移到新的住处。这显示了服务式公寓未来的整体发展趋势。
注入共享概念满足团体客人
除了房型缩小、提高空间使用的灵活性之外，共享概念也开始在服务式公寓市场上崛起。Alex van Pelt举例，Adagio集团便创立了新的共享居住(Co-living)概念产品。该产品与其他开间和一居室等房型同在一栋公寓里，而特点是其个别单元由多间卧室围绕同一个公共空间所组成。这种共享居住房型的卧室面积各为15平方米，客人能享有完全的隐私；公共空间可根据卧室的数量调整大小，并设有餐桌、沙发区、书柜、洗衣机、厨房（包括大型洗碗机、微波炉、烤箱）等齐全设施。这种产品对于公寓角落等不太适合其他房型的区域来说，尤可优化空间效益，同时也为团体客人提供多一种住宿形式的选择。
Adagio会推出这种新概念产品，旨在利用整套公寓单元来吸引有需要暂时同住的朋友、家人、同事等群体，借此为服务式公寓开发新的细分市场，并与民宿短租做竞争。她解释，当前市面上的共享住宿产品虽有其优势，但安全和卫生的标准不见得那么高，产品和服务也不一定总能符合客人预期。相较之下，这种能填补服务式公寓市场空白的房型既能同时让整组团体客人一起入住，又能提供有品牌背书的安全和稳定性。
Q. 服务式公寓如何有效争取原民宿短租客人?
就服务式公寓和民宿短租竞争这一点，Saxbury联合创始人Ben Davis也认为，民宿短租的用户一般是预算较有限、寻求特殊体验的游客，但他们一般不会用于商务用途或奢华体验。随着消费者对于入住非酒店另类住宿空间的接受度越来越高，在需要与家人或员工同住一阵子的情况下选用有一定品牌标准的服务式公寓产品的客人，会越来越多。
至于如何将更多愿意选用非传统酒店产品，但又觉得民宿短租标准性不足的客人吸引到服务式公寓来，Cove常务董事Steven Haag指出，酒店集团旗下能有如此众多的品牌，主因是其有强大的忠诚会员计划来驱动。但在服务式公寓领域，却很难见到可比肩酒店集团、能令商旅或休闲客人热衷积分的忠诚计划。因此，服务式公寓自己推出忠诚计划，或者加入既有的大型忠诚计划之列，都可成为拓展市场的机遇。
就公寓其他公共空间打造成共享空间后，如何从中赚取收入，Paul Rands建议，可以加强科技设施和提供多元化服务，吸引本地社区前来付费使用。不过，Paul Wells提醒，当厨房、客厅等设施由三、四人共享变成数十、上百人共享时，做好管理、使其顺利运行也会变得更为困难。
Q. 服务式公寓如何迎接环保趋势?
在环保这一方面，Paul Wells表示，服务式公寓具备可持续性与否，关键在于设备的耐久性。很多宣称其较为绿色环保的新产品有一大问题，在于并不具备酒店或共享空间所需求的耐久性，导致其必须时常更换，反而造成浪费和环境污染。换个角度来看，越能灵活运用的家具（比如可以转换成沙发的床），由于所需要装置的家具和设备越少，因此就能使公寓总体越环保。
Q. 服务式公寓单元面积小型化会再持续?
服务式公寓单元越来越小、共享空间增多的趋势，是否会持续下去？ Alex van Pelt坦言，中高端品牌房型面积由于多半已压缩到了一定水平，因此未来会较难再行缩小。Ben Davis则认为，很多城市的服务式公寓开发商和投资商出于成本考量，都愿意尽可能切分出大量可以带来收入的小客房。但他认为，22平方米应是服务式公寓单元面积的底线。愿意配合把空间进一步压缩的运营商，多半对自身品牌或是对客户的认知不足。
Brand Update | 雅诗阁持續收购、投資 加大力度投入中国酒店和养老项目
（张广文/采访报道）专注于精准轻资产品牌输出管理模式的雅诗阁，继今年宣布全盘收购奥克伍德全球，计划2023年加大力度投入短住酒店行业及养老领域项目的发展。
近几年中国籍客人逐渐成雅诗阁客群主力。品牌发展上，未来雅诗阁仍将继续通过重资产模式直接购买或投资，不断扩大集团规模。在2022年7月宣布全盘收购奥克伍德全球之后，新增约15,000套单元，包括中国区约3,100套单元，同时，在华开拓了张家口与青岛兩個新市场，並正在籌備北京大兴、佛山及张家口崇礼3家物业共计近700套单元的开业。
另一方面，雅诗阁计划陆续更新雅诗阁、馨乐庭、盛捷三个进入中国比较久的品牌，以及lyf品牌、雅诗阁臻选系列和奥克伍德品牌，让各个品牌更能与持续变化的中国消费者住宿喜好和消费习惯接轨。目前上海中建馨乐庭松江公寓酒店和苏州盛捷白塘金融港服务公寓都已启动品牌更新工作。而升级后的奥克伍德将专注于三大品牌核心关键词：舒适、款待和关联。具體改變包括：特设工作空间以支持住客的商务需求、策划餐饮活动为公寓的家庭住客提高烹饪便利性、坚持举办雅诗阁标志性的住客活动计划，以及针对员工服务技能提升不断展开专业培训。
据了解，雅诗阁计划将在2030年之前将全球的lyf共享公寓项目增加到150个，供应超过3万个公寓单位。目前此品牌在中国布局5家，其中上海及杭州各有一家lyf品牌物业已经投入运营。
酒店品牌馨乐庭连心布局短住
雅诗阁中国董事总经理陈志商表示，雅诗阁在长租领域已经做了三十多年，全球主要客源为商旅客，直销比例高达75%，有强大的企业客户直签力量。然而长租市场规模相对有限，很多城市可以容纳500到1,000家酒店，但是无法容纳超过50家服务公寓，加上住客对短住的需求非常旺盛，因此，后续希望加深高端服务公寓的同时，突破公寓范畴，进军酒店行业，积极布局短住业务，承接商旅客的短住需求，尤其是聚焦酒店品牌馨乐庭连心，加大力度发展商务酒店产品。目前，馨乐庭连心有三个项目已签约，分别在上海、西安、重庆。
而高端酒店服务离不开餐饮配套，目前雅诗阁只提供早餐服务，但计划将借鉴奥克伍德的餐饮经验，进一步发展酒店市场。
去年签约在华首家养老公寓
除了挖掘酒店市场，雅诗阁更打算投入养老领域，打造养老公寓，并将积极找寻合适的项目，在华首家(宁波杭州湾达美庭乐龄服务公寓)已经于去年签约。根据新公布的第七次人口普查数据，中国60岁以上的人口比例已超过18%，65岁以上人超过13%。陈志商相信，这会为达美庭带来广阔的市场空间。
他指出，乐龄服务公寓的核心在于活力，因此，达美庭將从旅行安排、节假日活动到日常的瑜伽、音乐、国学课程、美发和沙龙著手，按需定制，丰富年长者人群的生活。
雅遇长租公寓定位一二线中端市场
另外，在国内长租公寓行业经过多轮洗牌、进入秩序重构期的如今，雅诗阁不但将持续扩大管理合同及特许经营业务规模，还会继续发展长租公寓产品，尤其是雅遇长租公寓。自2020年品牌创立至今，雅遇长租公寓已经成功签约9个项目，在上海、杭州、无锡、成都和西安5个城市管理及储备超过3,300套公寓单元。其中杭州和达雅遇长租公寓(下沙)已于去年10月投入运营。预计2025年投入运营的上海雅遇长租公寓(外高桥)，签约套数为1,412单元，是雅诗阁在华迄今为止最大体量的单体物业。
雅遇定位一、二线城市的中端市场，面向有着数年工作经验的白领、归国留学生及期望有更好住宿环境的都市人群，不但择址于核心城市生活便利的地段，公区设施更充分考虑年轻人的喜好，設置自助洗衣房、共享廚房、健身和寵物區域等。明年雅诗阁还计划在深圳推出升级产品—雅院。
值得注意的是，雅诗阁也会在长租领域，提高关注R4地块(租赁住房地块)的投资，紧抓中国推进保障性租赁住房的具体举措。目前雅诗阁正和多家国企沟通，并将在上海、杭州、苏州等华东地区先行尝试。
继续布局五大核心城市群
现阶段，雅诗阁在中国市场有200多家物业分布于41个城市，服务公寓、共享公寓、长租公寓和酒店客房(含在建)共计超过4.4万套。今年也将迎来中国第一百家正式运营的物业。接下来，雅诗阁将继续布局五大核心城市群，即北上广，以及重庆和武汉，争取一线城市、省会城市和重要二线城市的客源。
2023年是雅诗阁进入中国的25周年。陈志商强调，雅诗阁坚持原定战略目标，于2023年实现全球物业规模达到16万套，在华拥有/管理6万套单元。其中，全球物业规模有望在今年达成。2022年至今新签单元5,000多套、20多家物业，成长力道因疫情放缓。但雅诗阁在中国2022年的前三个季度，长住收入同比提升7个百分点，上海疫情期间上海物业平均入住率达到80%，二线城市物业在疫情期间由长住客力挺。
不过，目前雅诗阁旗下所有的房间在中国的RevPAR相比国外较低，而中国国内分区域来看， 雅诗阁品牌的平均房价(ADR)在一二线城市的差异也非常大。
市场布局方面，雅诗阁服务公寓数量的分布从多到少依序为华东、华南、中西和华北。当中，华东占到最大比例，服务公寓多达68家，上海的项目数量达到华东近半，为30个，同时，品牌占比也是最广。在华南大湾区，广州的项目数量最多，共18个，是雅诗阁仅次于上海的第二大项目布局城市，深圳则次之。特别的是，这两年海南岛发展较为迅猛，其中，三亚大东海雅诗阁项目即将于明年初加入市场。另外，中西区的西安和成都项目数量一样，多于其他城市。在华北，北京的项目数量领先，天津次之，接下来也将拓展至烟台、青岛和张家口。
