（张广文/ 采访报道）即使面对新冠疫情持续出现变化，亚太地区的酒店投资市场，整体氛围依旧保持乐观。许多酒店集团也计划加速布局，尤其在中国市场。在扩张版图的同时，专家提醒到，酒店业主要掌握盈亏平衡点，避免负现金流。
雅高酒店集团东南亚、日本和韩国首席执行官Garth Simmons介绍到，今年一开始，亚太地区酒店投资市场就已经出现了很多变化，新签约、收购和现有酒店转换特别多。当中，资产负债表亮眼又拥有长期规划的公司，表现尤其活跃。最常看到的现况，莫过于酒店投资业者在越南、印尼等地，加大收购和发展布局，或是在泰国接管酒店。虽然一定依然会有新酒店因为疫情影响而延误开业，但是，他相信未来24个月将会看到更多酒店投资市场的变化，尤其是各行各业都在复苏的目的地。
值得注意的是，现阶段许多酒店集团都计划加速布局。丽笙酒店集团亚太区总裁Katerina Giannouka表示，去年部分市场成长强劲，尤其是中国，因此，即使面对疫情，丽笙创纪录地签约了85家酒店。当中，中国签约数量尤其多。受益于许多合作伙伴的关系，丽笙预计在中国每年都可能签约300家以上酒店，使其将在五年内迅速增至上千家。除了中国，丽笙也将加速布局亚洲地区，预计从目前含一半已营业、一半仍在筹备中的350家，增加至超过2000家。她认为目前面对许多不确定性，因此投资必须要看长期，找出能够满足买卖双方期望的价格是重点。
同样的，华住集团首席数字官、华住中国总裁刘欣欣指出，疫情期间看到很多合并机会，华住将以中国为发展重心，计划从明年起在中国100个城市推出1万家酒店，并在三年内完成该目标。预计在明年，推出1800至2000家全新酒店。除了将充分挖掘收购德意志酒店集团后所带来的商机和关注东南亚市场，华住与融创文旅共同成立的永乐华住酒店管理有限公司，也计划在5年内签约200家高端与高档酒店。
业主需避免重资产策略 找寻盈亏平衡点
SC Capital Partners Group董事长兼董事总经理Suchad Chiaranussati提醒到，不同于酒店管理公司聚焦于入住率和平均每间可供出租客房收入的增长，对业主来说，要有正向的现金流，才能算市场开始恢复，因为如此才能补上负债的缺口。即使市场情况改善，但是距离成本打平还有很长一段距离。现阶段，业主要很小心避免重资产策略，同时，要在成本架构的基础之上，积极找寻盈亏平衡点，亦即保本点、损益分歧点。如此疫情结束后，业主才能因而受益。
反之，如果现在不掌握盈亏平衡点，未来疫情结束、市场恢复，业主要面对一个更高的盈亏平衡点，还需花额外两三年才能摆脱负现金流的状态。
虽然此次疫情许多政府和银行都对企业非常支持，提供诸多优惠，让企业保有更多现金可以运转。但负债即使可迟延缴付，不代表没有，因此，长期规划不可少。Suchad Chiaranussati建议，想要投资的业主，一定要很现实的看清全局，投资不宜太乐观。他强调，酒店业者要关注自己的资产负债表，也需要求管理公司的服务标准，并认知到行业会持续面对各种挑战。
因此，要分析不同国家投资将遇到不同风险，同时，要注意各地的资本化率，也就是衡量投资者将资本投入到不动产所带来收益的比率，还要观察当地是否高产、高利率。如果已经在当地面对负数的现金流，资本化率就自动降低，加上要投入的额外投资金额，就算可以立刻以一样价格买入和卖出，真正收到的回报直接就会少几成。他推荐，日本市场因为利率低和破产公司多，在酒店投资上，值得关注。
