7大趋势引领 中国服务式公寓乐观发展

(图片提供/逸兰)

(张广文/ 采访报道)服务式公寓在国内已经被越来越多人瞭解并接受,中国籍住客占比超过一半并且还在持续增长。特别是中国企业的掘起,跨区域及跨国发展需求上升,也为业者带来更多的市场机会。7大趋势、6大挑战同时在市场中交相影响,在左右着国内外业者的未来发展策略。

有那些趋势正在中国服务式公寓市场中大放异彩或悄然成型?

1. 客源量持续增长

逸兰酒店及公寓管理有限公司中国区运营总监黄锦硕

提到市场最新趋势,逸兰酒店及公寓管理有限公司中国区运营总监黄锦硕表示,这两年市场改变很大,越来越多相关平台上线加入市场,同时,长租公寓或是长租房数量增大,达到上百万间,这些住宿选择都自称为服务式公寓,使得服务式公寓的市场越来越大。而且由于服务式公寓越来越当地语系化的关系,客源量大,会用的人增加很多,需求持续增长,市场的饼也越来越大,以往专属奢侈产品的服务式公寓,渐渐变成了一种必需品,使得以中高端为目标的服务式公寓市场必须转型。

 

2. 中外籍客源各占一半

另一方面,以前的主流客人为外国人居多,这几年,情况已经有别,中国客人不断增长,客源已经呈现一半为中国人、一半为外国人的占比。面对中国客人和外国客人的需求不同,租金要求也不同。然而,服务式公寓要聚焦高端服务,除非转变成酒店,才会针对不同客人运用不同策略,如集中中端客源。目前平价的中端产品仍有成长需求,高端产品需求虽然小,但是维持稳定,不会改变。近期最新的产品都属低端产品,主要为长租房与共用空间等,不以服务为诉求。

3. 短租客的需求提高

辉盛国际管理有限公司中国南区区域总经理兼上海辉盛庭国际公寓总经理麦伟基

辉盛国际管理有限公司中国南区区域总经理兼上海辉盛庭国际公寓总经理麦伟基则提到,以往高端服务公寓主要客源来自外籍长期派遣人员,他们会携家眷长期入住。而随着中国经济的转型,以及全球经济的疲软,越来越多的国际公司减少了外籍长期派遣人员的来华或者缩减了他们的预算,以至于这部分长住市场客源迅速减少。这一现象在主要的二线城市,尤为突出。辉盛国际在10年前就已经开始留意到此趋势,所以在物业设计及运营上充分考虑了短租客的需要。接下来会继续在这方面深化产品设计去迎合市场的变化。

 

4. 入住客群走向年轻化

另外,入住客群的年龄趋势愈发年轻,辉胜国际也将从设计风格、硬体、网速、服务等均作出相对应改变去迎合他们的需求。

5. 为家庭出行的另一选择

雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商

同样的,雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商指出,服务式公寓的概念在国内已经被越来越多人所熟知,除了商旅住客,服务式公寓宽敞舒适、设施齐全的特色,也成为越来越多家庭出行的首选。1998年,雅诗阁在华首个物业在上海开业,将服务式公寓概念和雅诗阁生活方式带进中国。20年后的今天,雅诗阁在全国管理超过110家物业,住客从最初90%以上为外籍,发展至今中国籍住客占比超过一半。雅诗阁作为行业的先行者,在发展扩张的同时,也让服务式公寓理念在国内逐步深入人心。

 

6. 出现国际本土联合品牌

而麦伟基认为,随着中国房地产市场的政策调整,未来租赁持有地产将会迅速增加,大型地产企业纷纷将会出售变为资产管理。如此一来,这就带给酒店服务公寓行业一个良好的契机,促成更多新项目的合作并在中国有可持续的发展。另外,现有的市场趋势是长租公寓将会有一会部分吞併酒店式服务公寓的份额 。而本土品牌也将持续扩张,国际品牌与本土品牌推出联合品牌。

7. 注重旅客的生活方式

奥卓亚太有限公司业务发展副总裁何国华

奥卓亚太有限公司业务发展副总裁何国华则说明到,这个行业正在不断改变,预见未来发展将从纯粹的以住宿为中心,转变成为也注重旅客的生活方式。考虑到这种发展,奥卓亚太正在探索将其他元素纳入本身的的服务式公寓,包括共同工作和共同生活等。

这些发展趋势的确为市场带来不少机遇,以往共用空间聚焦于休閒客人为主,和服务式公寓以商务客人为主有所不同。而且客人以前不熟悉服务式公寓,现在都知道服务式公寓,服务式公寓反而认知度提升了,也因为服务式公寓曝光率越来越高,也就越来越受到客人关注。

黄锦硕表示,未来两三年,中国服务式公寓将迎来第一次转型,之后整个市场将稳定发展。现在很多公寓都打出了名声,两年后要生存,服务式公寓就必须针对品牌和运营模式,进行很大的改变,要很关注未来的品牌效应,一定要提供客人不一样的产品和服务,创造一个家,而不是建立一个长住的客房。目前长租房都没有经营模式,也没有know how、设计与服务,而且很多不合法,主要接待自由行旅客。服务式公寓可以透过资源共用,展现本身优势,同时运用专业人才,提供专业服务。

再者,何国华认为,越来越多的开发商聚焦于多功能服务式公寓,而不再像以往只考虑国际品牌酒店,因为酒店涉及更高的开发和运营成本,这也是另一个商业机会。在消费者方面,明显看得出来,越来越多的休閒和企业客人倾向选择留在服务式公寓,因为其比酒店提供更物有所值,可提供一个空间更大、更舒适的家。

陈志商补充到,基于庞大的市场需求,在政策、资本等多方带动下,国内公寓市场成为「风口」,公寓品牌快速掘起,百花齐放。对雅诗阁而言,既有挑战,更有机遇。与大多数以城市白领为主要客群的公寓品牌不同,雅诗阁核心客群为商旅住客,而且产品和服务上,都具有差异化。

同时,服务式公寓在国内已经被越来越多人瞭解并接受,中国籍住客占比超过一半并且还在持续增长。特别是中国企业的掘起,跨区域及跨国发展需求上升,也为雅诗阁带来更多的市场机会。雅诗阁拥有三十多年在全球运营管理服务公寓的专业经验,在业内树立了良好的品牌影响力和美誉度。深耕中国二十年来,形成了规模效应。随着中国城镇化进程的深入,人口结构及产业结构的转变,将有更多的细分市场得到进一步发展,包括长租公寓、养老公寓等,都拥有巨大的市场潜力,也是雅诗阁关注的方向。

6大挑战不容轻忽

商机虽大,但服务公寓行业在中国仍面临不小的挑战,黄锦硕指出,挑战主要有四:

一、客人对产品与服务的要求更高。会选择服务式公寓的客人,往往是企业的首席运营官或是首席执行官,也就是一个公司的最高层,这些人对住宿和服务的要求,只会越来越高。这些高端市场与要求是不会改变的。

二、服务式公寓要接受不同的客人预算,打造出各式组合产品,尤其当客人预算持续缩减时,要知道如何应对。这些客人往往是中层管理人员,或是资深管理人员。如此一来,以往集中聚焦于高端客人的服务式公寓,未来要面对市场转型,接受中端客人,同时,也要接受外国客人转变成本地专业人才的趋势。这样的情形在上海、杭州、北京尤其明显。

三、长租房合约的约定和条件将有所改变,以往一两年的预定,将随着客人根据项目驻点而改变,住客租约期将从几年变成几个月,由长变短。

四、最大的挑战,就是家庭式的大房型,如三房等,不再受欢迎,一方面客人预算不够,一方面很多客人不再携家带眷,如此一来,小房间,尤其是一两居的房子将更受青睐,但是这对于硬体固定的服务式公寓来说,很难说调整就改变,只能在租金上调整应对。租金不一定能够能涨,对总体有一定的压力。

五、何国华则认为,目前挑战还包括了运营成本上涨,如人力成本。

六、同时,在高品质员工队伍受限的城市中,如何保持服务水平的一致性,也是一个挑战。

成功的关键仍是提升客户体验

针对在快速变化的市场中,要如何持续提升客户体验,并且满足客户需求,各家业者必须各有策略与招数,但最重要的核心,脱不开善用科技、重视年轻人以及坚守传统的细緻服务。

善用科技创新工具

陈志商表示,「创新」是雅诗阁的DNA,雅诗阁始终在产品及服务等多个层面推陈出新。随着科技创新已经全面改变人们的生活,酒店住宿行业也面临转型升级的新挑战。雅诗阁深刻洞察市场需求的转变,在保持专业化运营管理的传统优势基础上,前瞻性地推进数字化战略,探索科技创新工具在业务中的落地应用。在提升运营管理效率的同时,全方位提升住客体验。

雅诗阁旗下物业将陆续上线多种科技工具及管理系统。前不久,雅诗阁与云迹科技签署合作框架协定,双方将携手共同建立「服务机器人」在酒店行业中的使用标准。

此外,何国华强调,作为行业的先驱,要持续的向客人收集回馈意见,以便使品牌保持相关性,同时满足客人不断变化的需求,并不断的提供卓越的服务。另一方面,掌握市场趋势,跑在市场前面,也是一个关键。今年年初,奥克伍德中国微信平台正式推出,让用户可以透过平台预订公寓、购买食品和饮料券,以及健身中心的会员资格等。

提供年轻化的服务

黄锦硕补充到,服务式公寓要提供年轻化的服务。针对家的感觉,90后和现在客户要求不同,要的感受也不同,以前主要聚焦于私人空间,现在客人对空间大小的要求比较低,小些也没关系,反而喜欢能够互相交流的机会。因此要抓住未来新一代的客户需求,服务式公寓要多多运用新媒体,体验本身优势,以新媒体为主流管道,改变沟通方式,让客人感受到自己想要的服务。例如,以后不一定需要前台,客人如果能透过微信就解决所有问题,反而会更被吸引。

同样的,为了更好地满足年轻一代住客的需求,雅诗阁面向「千喜一代」推出共用公寓品牌lyf,首家lyf共用公寓也将于今年投入运营,打造共用生活方式。

坚持贴心的服务特色

麦伟基则指出,在这个瞬息万变的市场中,如何满足住客的需要及提升客户忠诚度乃重中之重,辉盛国际通过「辉盛特色」来体现自己在市场中与其他竞争对手的不同之处。「辉盛特色」主要体现在客房服务、网路连接、儿童俱乐部、客户活动、宠物礼遇等来体现。例如客房服务中,会观察长住客的习性及爱好,按照客人的习惯来摆放他们的物品;如果客人房间有绿植或是饲养小鱼等,也会在客人出差或不在的情况下,说明其养护。同时,也会留心并特别关爱客人,注意在一些特殊的日子,比如,生日、纪念日和节庆裡,给他们准备一份小惊喜,让其感受到辉胜乃家外之家。

辉盛国际通过20周年耕耘不辍的卓越特色服务,现在国内已经拥有了一批长期的粉丝和忠诚拥护者,他们在全球旅行或商旅时会选择入住辉盛在各地的国际公寓。

审慎打好未来前进的方向盘

图片提供/ 奥克伍德

虽说商机满满,但若策略方向未能正确操盘,市场再热亦是枉然。因此,各家品牌对未来皆有其慎密之战略规划,皆朝其目标逐步进行。

雅诗阁–通过多种管道扩张

谈到未来发展,陈志商表示,雅诗阁将继续通过投资、战略联盟、管理合同、特许加盟、租赁和特许经营等多种管道扩张。在2023年全球管理服务公寓16万套的宏伟战略目标下,雅诗阁中国继提前完成2万套的目标之后,计划在未来五年内管理服务公寓规模再增加两倍,即到2023年在华管理服务公寓达到6万套。

值得注意的是,今年5月,雅诗阁与华住酒店集团及城家公寓签署三方战略合作,并共同成立合资公司,通过「特许加盟」方式,加速馨乐庭品牌在中国的发展。此举对雅诗阁而言是一个新的突破,接下来将通过「特许管理」的轻资产模式,加快规模扩张。

奥克伍德–提供全方位产品

何国华指出,除了寻求一线城市的发展之外,奥克伍德将战略性地扩展到对服务式公寓需求旺盛的中国二、三线城市,同时,提供全方位的产品,每种产品都能满足不同的生活方式,无论是寻求以社区为中心的家庭,还是日益增长并且非常珍惜机动性、实用性和便利性的独立旅行者。

此外,奥克伍德也在发展同一开发项目中有酒店客房和公寓单元的混合项目。目前在中国已经推出了苏州奥克伍德国际酒店公寓,未来期望在市场上推出更多类似的产品。

辉盛国际–设计适合中国的服务

麦伟基则强调,应对市场的变化和未来的挑战,辉盛国际管理有限公司将调整原有策略来应对市场和客源的变化。而中国客源市场和灵活居住时间将会是主要调整的方向。辉盛国际管理有限公司会设计更适合于中国客人的服务以及开拓各种细分市场的管道来,应对更为灵活的市场。

随着互联网应用和移动终端运用在中国的普及,也会将重心放在电子营销和网路管道方面,从而扩大辉胜国际的市场份额。

逸兰–聚焦一线商业城市

此外,黄锦硕说明到,逸兰将集中聚焦一线商业城市,并且以商务客人为主。北京、上海、广州的市场仍然钜大,苏州、杭州、成都也有市场,但是竞争比较激烈。未来,客源也会改变,如果商务客人数量不够,如成都,就要改变模式,不只吸引商务客人,也要争取FIT客人,尤其是将把自己作为一个酒店的角色,聚焦于旅游市场的客源。

另一方面,逸兰仍将关注家的感觉,展现和酒店不一样的差异化服务,酒店以方便与快速为亮点,住客停留时间短,而逸兰聚焦个性化服务,提供客製化组合,展现不同的服务型态,让更多客人瞭解到,服务式公寓不只是房间比酒店大而已,服务本质是有差异的。

那些城市是潜力股?

就中国潜力城市而言,何国华认为,所有的传统一线城市和新兴城市都是深具潜力的发展市场,包括重庆、大连、佛山、海口、昆明、南京、青岛、三亚、渖阳、武汉、西安、厦门和扬州等。这些新兴城市拥有巨大的发展潜力,而且正在推进总体规划发展和基础设施项目,预计服务式公寓将在中低层管理人员中尤其受到青睐,展现健康需求。其实,奥克伍德在扬州、三亚和佛山等城市即将开展项目,预计将于2018年和2019年开业。

麦伟基则表示,随着长住市场和商旅市场的变化,酒店服务公寓行业的客源模式也随之发生变化。服务公寓已经不再仅仅针对长住客人,也瞄准了短期商旅市场和家庭旅游市场。随着商业模式的转变,在中国一线和二线城市,服务公寓会随着不同市场的潜力,调节生意结构的应变能力,来达到收益最大化。

目前一线城市如北京、广州、深圳仍着眼于国际客人。但是随着国内长住客和国内商旅客人的增长以及家庭出游消费力的提高,这些人群均会给未来中国二线城市的服务公寓带来最具潜力的市场。诸如成都、重庆、西安、南京、武汉、长沙,这些城市的市场潜力都表现着良好的趋势。

黄锦硕强调,外国已经有成熟的短租模式,虽然中国还没成型,但是相信很快就能跟上。目前北京、上海、广州、深圳市场大,大公司总是都会派人在这几个城市驻点。在中国一线城市和1.5线城市中,客人对服务式公寓的需求显著。成都、重庆、杭州,以及华东市场未来也值得关注。其他城市则更适合发展公寓。

陈志商补充到,除了北京、上海等一线城市值得继续深耕,充满活力、经济高增长的新兴城市与有潜力的新兴市场,如苏州、杭州、西安、广州、重庆等,以及旅游业蓬勃发展的城市如海南等,都值得重点关注并持续拓展。

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